Tulips Chen

【考频指数】★★★

【考点精讲】

1.建设用地取得的基本方式：出让方式、划拨方式、其他方式（租赁和转让）。

2.土地使用权出让的最高年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他（工业、教育、科技等）都是50年。

3.建设征用土地费用的构成：

（1）土地补偿费（农村集体）：为耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍，无收益的不用补偿。

（2）青苗补偿费和地上附着物补偿费：视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定。标准由省、自治区、直辖市制定，给予所有者补偿。

（3）安置补助费：每一个需要安置的农业人口按该耕地征用前三年平均年产值的4～6倍计算。但每公顷的安置补偿费最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

（4）新菜地开发建设基金：征用城郊商品菜地时支付的费用。菜地是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续3年以上种菜或养鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。

（5）耕地占用税：包括占用耕地、鱼塘、园地等，均按实际占用的面积和规定的税额一次性征收；占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。

（6）土地管理费：一般是土地补偿费、青苗费、地上附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的的2%～4%.征地包干的，还应在四项费用的基础上加粮食差价、不可预见费等费用，在此基础上提取2%～4%作为土地管理费。

4.有三种情况不能收取菜地开发基金：（1）一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的；（2）征用尚未开发的规划菜地；（3）在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市。

【速记点评】掌握土地使用权出让的最高年限和征地补偿费用的组成。

【经典例题】

【例1】关于建设用地的取得及使用年限，下列说法正确的是（）。

A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让

B.通过协议出让获取土地使用权的方式分为招标、竞拍、挂牌三种C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得

D.将土地使用权无偿交付给使用者的，其土地使用年限最高为70年

【答案】A

【解析】本题考查的是建设用地费。选项B错误，通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式：一是通过招标、、挂牌等竞争出让方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权；选项C错误，城市公益事业用地可以通过划拨方式取得；选项D错误，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

【例2】关于征地补偿费用，下列表述中正确的是（）。

A.地上附着物补偿为耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍B.土地补偿和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍C.一年只种一茬的，作为需要收取开发基金的菜地D.耕地占用税征收范围不包括鱼塘、园地

【答案】B

【解析】本题考查的是建设用地费。选项A错误，土地补偿费为耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍，无收益的不用补偿。选项C错误，一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为需要收取开发基金的菜地；选项D错误，耕地占用税征收范围，不仅包括占用耕地，还包括占用鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房或者从事其他非农业建设。

【例3】下列费用中，属于土地征用及拆迁补偿费的是（）。

A.土地使用权出让金

B.安置补助费

C.土地补偿费

D.土地管理费

E.耕地占用税

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是建设用地费。选项A属于出让方式的费用。

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