Tulips Chen

“水大鱼大”，著名财经作家吴晓波曾这样描述互联网飞速发展的2008年~2018年 。

彼时，中国的互联网相关上市企业一度高达328家，市值总规模高达7.85万亿元。在这一时期，阿里巴巴、腾讯、百度、京东4家上市公司进入全球互联网公司10强;华为、蚂蚁金服、小米等非上市公司也进入全球前20强。

如今，这一熟悉的景象也在物业行业上演着。

2020年年初的疫情，将物业行业推至风口，一时间，物业企业分拆上市成潮，股价频创新高。

据中国房地产报记者统计，截至2020年12月，上市物业企业总数达42家，总市值超7000亿元。其中，2020年全年共有18家物业公司上市，A股1家，H股17家，这一数据较2019年全年上市物企总数增加5家，创下历史新高。

进入2021年，物业上市潮热度不减。据中国物业管理协会副秘书长杨熙预测，2021年将不会低于20家物企上市，大概率在三年后会有近100家上市物企。

物业这条全新赛道正变得越来越拥挤，竞争逐渐白热化。

江湖之变

如果将2020年上市的物业企业作为观测对象，会发现一些微妙的变化。

据中国房地产报记者统计，2020年港股上市物业企业有17家，分别是：烨星集团、建业新生活、金融街物业、金融街物业、弘阳服务、世茂服务、合景悠活、卓越商企服务、第一服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发服务、正荣服务。

从上市物业企业规模来看，既有市值低于10亿港元的小物业公司，如烨星集团，2019年烨星集团实现总收益为2.7亿元，也有规模房企拆分上市，如：恒大、华润、融创、金科、世茂等。如今，TOP10房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

从上市物业企业类型来看，2020年上市物企经营板块多样性增强。与以往物业企业主打传统住宅服务业务不同，2020年上市物企更注重服务业务的多样性。一些企业选择将商业服务和传统住宅服务业务打包上市，如：华润万象生活、合景悠活。此前上市物企中仅有1家商管概念物企——宝龙商业。

对于这一现象，华泰证券在接受中国房地产报记者采访时表示：“将商业与住宅物业打包，一般是出于提高估值的考虑。商业运营业务具有壁垒高、毛利率高、品牌效应强、长期增长弹性大的特点，享有一定估值溢价。”

从上市首日表现来看，17家港股上市企业可谓冰火两重天。

据记者统计，2020年17家上市物企业中，7家物企挂牌首日破发，分别为：兴业物联、烨星集团、世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务、佳源服务。其中第一服务跌幅最大，尽管上市招股期其认购倍数达67倍，但上市首日仍未逃脱破发命运，其发行价2.4港元，上市首日集合竞价报2港元，跌幅16.67%，开盘即破发，22日收盘报1.76港元，跌26.7% 。

上市前夕一度被看好的世茂服务和远洋服务也不例外。10月30日，世茂集团旗下世茂服务开盘报价15.8港元，跌幅4.82%，暗盘报收15.14港元，跌幅8.80%。12月17日，远洋服务开盘价5.86港元，随后继续下跌，盘中跌幅一度扩大至6.12%，收盘前4分钟迅速拉升，最终报收5.85港元，总市值约69.26亿港元。

作为为数不多将商管和物管打包上市的合景悠活，也未能成功打动资本。2020年10月30日，合景悠活开盘价为6.48港元，较发行价下跌17.87%，此后股价跌幅有所收窄，但跌幅依然超过10%，当日市值约137亿港元。

相比之下，融创服务、恒大物业、华润万象生活却在挂牌首日上演另一番景象。

2020年11月19日，融创服务正式登陆香港主板。在当时物业板块整体承压下行的情况下，融创服务上市首日却行情大涨，早盘以11.6港元平开后稳步上升，盘中最高涨幅达22.76%，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨21.9%。截至收盘，融创服务市值424.20亿港元，在物业板块中位居前三。

紧随其后上市的恒大物业尽管首日破发，但其总市值当日高达949亿港元，物业股中仅次于碧桂园服务（1274亿港元），位居第二。

同样以“商管+物管”概念冲击港股的华润万象生活，在上市首日也走出与合景悠活不同的曲线。挂牌当日，华润万象生活发行价为22.30港元/股，盘中涨幅一度超47%，最终报收28港元/股，市值达616.00亿港元，涨幅高达25.56%。

“物业企业自身盈利能力和规模都是资本看重的主要因素，规模大的企业更有优势。”资深物业专家金永宏表示。

市值排位战

多位巨头入局，也打破了原先的市值排行榜格局。

在2020年的物业企业市值排行榜上，市值最高的两家物企是碧桂园服务和恒大物业，分别以1538亿港元、960.5亿港元位居前两位。此后，恒大物业奋起直追，截至2021年2月3日，恒大物业市值已高达1795亿港元，一度超过碧桂园服务，但很快再次被碧桂园服务反超。

除去这两家角逐千亿市值的房企，TOP10的角逐也堪称激烈。

2020年上市的华润万象生活、融创服务分别以820.6亿港元、532.6亿港元跻身TOP5,位居第三位和第四位。金科服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3港元、282.7亿港元位居第6至第10位。

与此同时，曾长期占据第二位的雅生活服务下滑三位，排名第五，市值458.7亿港元，保利物业和中海物业位次也出现变动，分别下滑2位和4位，世茂服务则下滑6位。

如果将2019年12月31日作为参照时间，会发现，在2020年物业股总体向好的行情下，部分较早上市的物业企业市值，却出现同比下滑。

蓝光嘉宝2019年年底市值为88.52亿港元，2020年同期市值为62.69亿港元；中海物业2019年年底市值为161.06亿港元，2020年年底市值降至132.8亿港元；彩生活市值跌幅较为明显，作为首家港股上市物业企业，其近几年市值表现不尽如人意，2014年年底，其市值为67.4亿港元，2019年降至61.18亿港元，2020年持续走低，降至50.63亿港元。

中奥到家市值缩水也较为明显，2015年12月31日，其总市值为16亿港元，2020年12月底已降至6.32亿元。

在2020年的市值排行榜上，还有一个更为惨烈的细节。

排在市值榜最后一位的是烨星集团，截至2020年12月31日，其总市值仅为4.13亿元，与第一位碧桂园服务市值差几百倍。

规模为王

碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、雅生活服务分别以1538亿港元、960.5亿港元、820.6亿港元、532.6亿港元、458.7亿港元占据榜单前五位。金科服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3亿港元、282.7亿港元位居第6～第10位。

激烈的市值排位战背后，是物业企业的规模之战。

从多数在港上市企业的市值和管理规模的关系上可以看出，市值高的企业往往规模较大。机构认为：在行业发展的现阶段，对物业服务企业而言，扩规模仍是王道。一方面，规模是基础物业服务的直接来源，是增值服务延伸的重要基础；另一方面，资本市场对规模大的企业认可度高，估值也更高。

从2020年发生的并购案总数不难看出，规模之战早已拉开序幕。

根据机构报告显示：2020年，上市物企披露的收并购事件达79起，有效收购事件为76起，为2019年有效并购数的2.81倍，共花费金额约107亿元。

记者选取了15家上市物企作为研究对象，可以看出，不同规模物企在收并购方面的投入相差不大，都很豪横。据记者统计，选取的15家上市物企，2020年并购资金共计 341.5 亿港元，约为募资净额的 61%。

从并购模式来看，2020年物业企业更倾向于选择一些补充业态并购标的，尤其热衷布局城市环卫、医美、保险等关联领域，如：碧桂园服务并购满国康洁、城市纵横、文津国际保险，奥园健康并购浙江连天美企业管理公司、乐生活等。

对此，机构方面认为：通过收并购其他业务领域专业公司，可以延伸服务链条，创造业务增长点。

对于已经开启的2021年，物业企业规模之战将会如何发展。

天泰证券方面认为：物业企业2020年有几个明显趋势，如持续扩大规模、加强区域密度、 补充业态、进入城市服务等新领域、加强社区增值服务孵化投入。这些举措也意味着，2021 年收并购市场有望迎来新一轮热潮，收并购标的也将从住宅物业标的拓展到更多的多业态标的、城市服务价值链标的以及增值服务产业链标的。